עורך דין מקרקעין ונדל״ן | רכישת ומכירת דירה, מיסוי מקרקעין, נדל״ן מסחרי

ILLUSTRATIVE

הגישה

בדיקה מקיפה
לפני כל עסקה.

עסקת נדל״ן היא לרוב ההתחייבות הכספית הגדולה בחיים, והיא מחייבת מרגע החתימה. לכן סדר העבודה במשרד קבוע: בדיקה, ניסוח, ורק לאחר מכן חתימה.

המשרד מוודא שהנכס נקי מבחינה משפטית ותכנונית בטרם החתימה: נסח, תיק בניין, היתרים, חריגות, היטלים ומס. ממצאים שמתגלים מתומחרים, מוסדרים, או מובילים להמלצה שלא להתקשר בעסקה. הניסיון שצברנו חסך ללקוחותינו עשרות אלפי שקלים בהיטלי השבחה, מיסים ובעיות תכנוניות שהתגלו לפני, לא אחרי.

השירותים

שירותי
המשרד.

היקף הבדיקה מותאם לעסקה, סדר העבודה נשמר.

01

רכישת דירה, יד שנייה ומקבלן

נסח, אישור זכויות, שעבודים והערות
תיק בניין, היתר וחריגות
מקבלן: מפרט, לוח תשלומים, ערבויות חוק המכר, איחורים
תיאום עם המשכנתא ורישום הערת אזהרה

02

מכירת דירה

הכנת הנכס למכירה: מסמכים, חובות, חריגות
חובת הגילוי ומצגי המוכר
מס שבח, פטורים וחישוב ליניארי
היטל השבחה ותיאום מועד הפינוי

03

מגרשים ובתים פרטיים

זכויות בניה לפי התב״ע וההקלות
חלוקה, איחוד ופרצלציה
גישה, תשתיות וזיקות הנאה
קרקע של רמ״י: חוזי חכירה והיוון

04

נדל״ן מסחרי ומניב

רכישת נכס מניב, ביחיד או באמצעות חברה
חוזי שכירות מסחריים, ערבויות ואופציות
שוכרים קיימים, רישיון עסק ושימוש מותר
בדיקת תשואה מול חבויות נסתרות

05

מיסוי מקרקעין

מס רכישה: מדרגות, הקלות ודירה חלופית
מס שבח: פטורים, חישוב ליניארי ופריסה
דיווח לרשות המסים תוך 30 יום
תכנון מס לפני העסקה, לא אחריה

06

רישום והסדרת זכויות

רישום בטאבו, ברמ״י ובחברה המשכנת
רישום בית משותף ותיקון צו
העברה ללא תמורה בין קרובים
ייפוי כוח נוטריוני והסדרת רישום ישן

הבדיקה המשולשת

שלוש בדיקות.
לפני כל חתימה.

הבדיקה המקדימה היא שמבדילה ליווי מקצועי בעסקת מקרקעין מניסוח חוזה בלבד.

A

משפטית

מי הבעלים, מה רשום, מה משועבד ומה מעוקל. כשירות המוכר, ייפויי כוח, עיזבונות וזכויות צד שלישי.

B

תכנונית

היתר הבניה מול המצב בפועל, חריגות, תב״ע וזכויות, תוכניות עתידיות שמשפיעות על הנכס, והיטל השבחה צפוי.

C

מיסויית

מס רכישה לרוכש, מס שבח ופטורים למוכר, היטלים ואגרות, ותכנון מועדים ומבנה (יחיד, חברה, מתנה) לפני ההתחייבות.

איך זה עובד

ארבעה שלבים.

בדיקת היתכנות

קיבלתם הצעה או זכרון דברים? מומלץ להעבירם לבדיקה לפני החתימה. בפגישה ללא עלות תקבלו הערכה ראשונית.

בדיקות וניסוח

הבדיקה המשולשת, דוח ממצאים בעברית פשוטה, ואז ניסוח החוזה או הערות לחוזה הצד השני.

חתימה ותשלומים

הערת אזהרה, תיאום משכנתא וסילוק, נאמנות ולוח תשלומים שמגן עליכם עד המסירה.

דיווח ורישום

דיווח לרשות המסים, אישורי מס ועירייה, רישום הזכויות ומסירת תיק מסודר. העסקה מסתיימת עם השלמת הרישום.

שאלות ותשובות

שאלות נפוצות.

נסח טאבו עדכני (או אישור זכויות מרמ״י או מהחברה המשכנת), שעבודים, עיקולים והערות אזהרה; תיק הבניין בוועדה המקומית, היתר הבניה והתאמת הדירה בפועל להיתר (חריגות, סגירת מרפסת, פיצול); התב״ע וזכויות הבניה; היטל השבחה צפוי; מצב הבית המשותף וחובות לוועד; ומצב המוכר (כשירות, ייפוי כוח, עיזבון). רק אחרי זה מדברים על נוסח החוזה.

נסח טאבו הוא תדפיס מלשכת רישום המקרקעין ומשקף בעלות, שעבודים והערות על נכס הרשום בטאבו. כשהנכס עדיין לא רשום בטאבו (למשל בקרקע של רשות מקרקעי ישראל או בפרויקט שטרם נרשם כבית משותף), הזכויות רשומות אצל רמ״י או אצל החברה המשכנת, ומקבלים מהם אישור זכויות. נסח או אישור הם תנאי מקדים, אבל הם לא מספרים על חריגות בניה או על היטלים. לשם כך יש את הבדיקה התכנונית.

הרוכש מדווח לרשות המסים תוך 30 יום מיום החתימה ומשלם את מס הרכישה בהתאם למדרגות: לדירה יחידה המדרגה הראשונה פטורה, ולדירה נוספת המס מתחיל ב-8%. המדרגות מעודכנות מדי שנה (וכעת מוקפאות עד ינואר 2028). אפשר לקבל אומדן במחשבון מס הרכישה באתר, ובפגישה נבדוק זכאות להקלות (עולה חדש, נכה, דירה חלופית).

החוק לא מחייב, אבל חוזה מכר הוא ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר שרוב האנשים חותמים עליה, והוא מחייב מרגע החתימה (ולעיתים כבר מזכרון דברים). עורך דין מטעמכם בודק את הנכס, מנסח תנאים מתלים ובטוחות, מתאם את התשלומים עם המשכנתא ועם סילוק המשכנתא של המוכר, ודואג לרישום. עורך הדין של הצד השני מייצג את הצד השני.

הערת אזהרה נרשמת בטאבו לטובת הרוכש מיד אחרי החתימה ומונעת מהמוכר לרשום עסקה סותרת או שעבוד על הנכס. היא הבטוחה הבסיסית של הרוכש עד להעברת הבעלות, ולכן נוהגים להתנות את התשלום הראשון המשמעותי ברישומה.

מדריכים וכלים